Sie wollen auf dem Land leben und suchen das richtige Grundstück? Sie sind sich nicht sicher, ob Sie ein Haus auf einem landwirtschaftlichen Grundstück bauen können? Besitzen Sie ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück und beabsichtigen Sie, dessen Nutzung zu ändern? In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie ein landwirtschaftliches Grundstück in ein Baugrundstück umwandeln können, welche Vorschriften gelten, wie viel Papierkram damit verbunden ist und wie hoch die Kosten für die Entwidmung eines Grundstücks sind.
Was ist der Unterschied zwischen einem landwirtschaftlichen Grundstück und einem Baugrundstück?
Wenn Sie ein Haus bauen wollen, brauchen Sie ein Baugrundstück. Nach dem Gesetz handelt es sich dabei um ein Grundstück, dessen Größe, geometrische Merkmale, Zugang zu einer öffentlichen Straße und Infrastruktureinrichtungen die für den Bau eines Hauses oder eines anderen Gebäudes erforderlichen Voraussetzungen erfüllen. So viel zum Gesetz, aber wie sieht es in der Praxis aus?
Zusammenfassend kann man sagen, dass ein solches Grundstück keine landwirtschaftliche Funktion erfüllen kann. Es darf sich nicht um Ackerland, Obstgärten, Weiden oder Wiesen handeln. Wenn Sie auf einem solchen Grundstück ein Gebäude errichten wollen, müssen Sie es in ein Baugrundstück umwandeln.
Was ist bei der Umwandlung eines landwirtschaftlichen Grundstücks in ein Baugrundstück zu beachten?
Ein landwirtschaftliches Grundstück in ein Baugrundstück umzuwandeln bedeutet, dass es entlandet und für den Bau eines Hauses geeignet erklärt wird. Diese Entscheidung liegt bei den Verwaltungsbehörden und hängt von der Fläche des Grundstücks ab. Die Regeln für Einzelinvestoren, die ein kleines Stück Land entwidmen und ein Haus bauen wollen, sind viel einfacher und die Anforderungen leichter zu erfüllen als die Möglichkeit, große Flächen zu entwidmen, z. B. für den Bau einer Siedlung durch einen Bauträger.
Welche landwirtschaftlichen Grundstücke können in Baugrundstücke umgewandelt werden?
Wie wandelt man ein landwirtschaftliches Grundstück in ein Baugrundstück um? Zunächst einmal müssen Sie wissen, dass nicht jedes landwirtschaftliche Grundstück in ein Baugrundstück umgewandelt werden kann. Nach den Vorschriften können Brachland und Flächen der Klassen IV, V oder VI, d. h. Flächen, die für die landwirtschaftliche Produktion nicht sehr nützlich sind, entwidmet werden. Flächen einer höheren Klasse als IV können nur mit Zustimmung des Ministers für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung entwidmet werden. Damit ein Einzelinvestor und Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks dieses ohne weiteres in ein Baugrundstück umwandeln kann, ohne sich mit der Frage der Bodenklasse zu befassen, muss er weitere Voraussetzungen erfüllen. So sollte die landwirtschaftliche Parzelle nicht mehr als 500 m2 groß sein und mindestens die Hälfte der Fläche sollte in einem kompakten Entwicklungsgebiet liegen. Eine weitere notwendige Bedingung ist, dass es nicht mehr als 50 m von einem anderen, nächstgelegenen Baugrundstück und nicht mehr als 50 m von einer öffentlichen Straße entfernt sein darf. Wenn Ihre Parzelle alle diese Anforderungen erfüllt und außerdem der Klasse I bis III angehört, brauchen Sie keine Genehmigung beim Ministerium zu beantragen.
Wie läuft die Entwidmung eines Grundstücks ab? Was sind die nächsten Schritte?
Um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück in ein Baugrundstück umzuwandeln, müssen zwei Entscheidungen getroffen werden: die Entwidmung des Grundstücks und die Herausnahme des Landes aus der landwirtschaftlichen Produktion. Zunächst müssen Sie das Land legal erwerben, was jetzt nicht einfach ist, da es ab 2019 Vorschriften gibt, die besagen, dass ein Investor, der kein Landwirt ist, Land von höchstens 1 Hektar Größe kaufen kann. Ist die Fläche größer, müssen Sie eine Genehmigung beim Nationalen Zentrum für landwirtschaftliche Unterstützung einholen, das auch das Vorkaufsrecht für Grundstücke mit einer Größe von mehr als 30 Acres hat.
Der nächste Schritt besteht darin, zu prüfen, ob das Grundstück unter einen lokalen Entwicklungsplan fällt. Ist dies der Fall, müssen Sie eine Nutzungsänderung beantragen (beim Gemeindeamt). Wenn das Grundstück nicht im örtlichen Raumordnungsplan enthalten ist, müssen Sie eine Entscheidung über die Erschließungsbedingungen (beim Gemeindeamt) und später (bereits beim Starost) einen Antrag auf Ausschluss des Grundstücks aus der landwirtschaftlichen Produktion stellen. Erst wenn alle Dokumente und Entscheidungen vorliegen, können Sie mit dem Bau eines Hauses beginnen.
Wie lange dauert und wie viel kostet es, eine Entscheidung über die Umwandlung eines landwirtschaftlichen Grundstücks in ein Baugrundstück zu treffen?
Ein Antrag auf Erteilung von Erschließungsauflagen dauert höchstens 2 Monate. Genauso lange dauert es, bis die Entscheidung über den Ausschluss der Flächen aus der landwirtschaftlichen Produktion ergeht. Sie müssen sich also auf eine mehrmonatige Wartezeit einstellen.
Die Umwandlung eines landwirtschaftlichen Grundstücks in ein Baugrundstück ist leider auch teuer. Bevor Sie sich überlegen, ob und wie Sie eine landwirtschaftliche Fläche in ein Gebäude umwandeln wollen, müssen Sie es sich gut überlegen. Die Sätze für die endgültige Stilllegung von landwirtschaftlichen Flächen hängen von der Bodenklasse ab. Der Preis für einen Hektar Land der Klasse I kann bis zu über 400 000 PLN betragen. Für einen Hektar Land der Klasse fünf werden dagegen mehr als 100 000 PLN gezahlt. Darüber hinaus fallen weitere jährliche Gebühren an. Das ganze Verfahren kann sich als wesentlich teurer erweisen als der Kauf eines theoretisch teureren, aber bereits erschlossenen Baugrundstücks.
